Immobilier frontalier suisse : guide complet pour investir avec succès

Ecrit par Bati-Savoie Léman le 24/03/2025

L’immobilier frontalier désigne le marché immobilier situé à proximité des frontières entre deux pays, en l’occurrence entre la France et la Suisse. Ces zones présentent des spécificités en matière immobilière, notamment en raison de la demande accrue de logements due à la présence de nombreux travailleurs transfrontaliers qui résident en France tout en travaillant en Suisse. Cette dynamique influence directement le prix de l’immobilier et les biens disponibles à la vente dans cette région.

Pourquoi investir à proximité de la Suisse ?

Investir dans une ville française située à proximité de la frontière suisse est une option de plus en plus prisée par les investisseurs.

Certaines villes situées en Savoie ou Haute-Savoie offrent en effet un emplacement stratégique, attirant aussi bien les travailleurs frontaliers que les résidents suisses en quête d’un cadre de vie agréable tout en conservant une bonne connectivité avec les centres économiques voisins.

Attractivité économique et opportunités d’emploi

Grâce à sa situation géographique stratégique et sa stabilité économique, la Suisse attire chaque année de nombreux travailleurs français.

Au-delà d’un taux de chômage particulièrement bas, la Suisse abrite de nombreux pôles économiques dans des secteurs clés comme la finance, la santé, l’ingénierie, et les technologies de l’information, notamment à Genève. L’attractivité de la Suisse s’explique, en outre, à raison des salaires, parmi les plus attrayants du monde et jusqu’à 30% plus élevés qu’en France. En faisant le choix de résider en France, où le coût de la vie est plus abordable, les travailleurs frontaliers profitent ainsi d’un meilleur pouvoir d’achat, particulièrement en matière d’immobilier.

Qualité de vie et infrastructures

Les communes proches de la frontière suisse sont également la garantie d’une qualité de vie élevée, avec des infrastructures développées et des services publics de qualité. Grâce à la proximité des Alpes et la présence de grands espaces, elles offrent aux résidents, familles et actifs, l’assurance d’un environnement naturel et préservé où la nature est à portée de mains !

Rentabilité locative et demande croissante

Avec des prix à l’achat plus abordables et des rendements locatifs généralement supérieurs à 5%, certaines villes françaises à proximité de la Suisse se révèlent être particulièrement intéressantes.  Prisées des investisseurs, la tension immobilière dans ces secteurs est donc particulièrement importante et la demande locative en constante hausse.

Réaliser un investissement dans une ville frontalière est donc l’assurance d’optimiser son rendement locatif tout en limitant le risque de vacance !

Les villes meilleures villes pour investir près de la Suisse

Bien que les prix et la rentabilité soient intéressants dans les villes transfrontalières, encore faut-il bien choisir celle dans laquelle réaliser son achat ou son investissement locatif

Investir en Haute-Savoie (74) : le dynamisme immobilier autour de Genève

 

• Saint-Julien-en-Genevois : A seulement 10 minutes Genève, Saint-Julien-en-Genevois offre un cadre de vie idéal. Cette ville bénéficie d’une forte demande immobilière et les prix moyens pratiqués y sont plus élevés que d’autres secteurs en Haute-Savoie, reflétant l’attractivité de la commune.
• Thonon-les-Bains et Évian: Nichées sur les rives du lac Léman, elles offrent un cadre de vie exceptionnel. Leur proximité avec la Suisse et leurs infrastructures de qualité en font des lieux particulièrement prisés par les investisseurs, avec une bonne rentabilité, garantie par une forte demande des actifs frontaliers.

• Annemasse : A deux pas de Genève, au pied des montagnes, cette commune est réputée pour sa qualité de vie et son excellente connectivité aux centres dynamiques suisses.  La présence du Léman Express permet aux travailleurs de rejoindre Genève en 20 minutes.

Investir dans l’Ain (01) : le marché porteur du Pays de Gex

 

• Ferney-Voltaire : Proche de l’aéroport international de Genève, accessible en moins de 15minutes de marche, Ferney-Voltaire témoigne d’un marché immobilier particulièrement dynamique avec des prix en constante hausse. La ville fait par ailleurs l’objet d’un projet d’aménagement urbain d’envergure afin de répondre à la demande croissante de logements.

Prix au m² par ville	Appartement	Maison
Annemasse (74)	3 592€/m²	4 206€/m²
Thonon-les-Bains (74)	3 619€/m²	4 241€/m²
Evian(74)	4 674€/m²	4 885€/m²
Saint-Julien-en-Genevois (74)	4 900 €/m²	5 200 €/m²
Ferney-Voltaire (01)	5 085€/m²	5 308€/m²

 

Découvrez la liste de nos appartements disponibles par localité :

👉 Saint-Julien-en-Genevois

👉 Thonon-les-Bains

👉 Ferney-Voltaire

Quels critères privilégier pour choisir une ville ?

Si vous envisagez d’acquérir un bien dans une commune frontalière, certains critères sont essentiels à prendre en compte pour réussir votre investissement :

• Proximité avec Genève et les grandes villes suisses

Depuis certaines communes françaises, des villes comme Lausanne er Fribourg sont facilement accessibles en quelques minutes de marche ou de voiture. Acquérir un appartement ou une maison proche de ces villes est le gage d’une forte demande locative !

• Type de biens

Les appartements neufs situés à proximité de la Suisse sont très prisés. Si vous souhaitez investir, faire le choix d’un appartements 2 pièces ou 3 pièces sera idéal pour répondre aux besoins du marché frontalier en optimisant votre investissement sans risque de vacance. Les biens offrant des vues d’exception, sur lac ou montagnes, suscitent également un fort intérêt et sont l’assurance d’une belle valorisation sur le long terme.

• Attractivité économique et qualité des infrastructures

Les villes offrant des opportunités d’emploi locales, des services publics de qualité et des infrastructures développées sont plus attractives pour les résidents et les investisseurs. La présence et la qualité des transports vers la Suisse sont également essentielles.

• Évolution des prix immobiliers et rentabilité

Analyser les tendances des prix immobiliers permet d’identifier les zones à fort potentiel de valorisation. Il est également judicieux de comparer les prix au m² selon le nombre de pièces afin d’identifier les meilleures opportunités de valorisation. Utiliser des outils de simulation présente un réel intérêt pour vous aider à déterminer le rendement potentiel de votre investissement.

État du marché immobilier frontalier : Prix et tendances

L’immobilier en zone frontalière connaît une dynamique particulière, influencée par la forte demande des travailleurs transfrontaliers et la proximité immédiate avec la Suisse. Pour mieux comprendre cette évolution, il est essentiel d’analyser les tendances du marché ainsi que les écarts de prix selon les localisations clés.

Prix au m² en fonction des localisations clés

Les prix de l’immobilier varient significativement selon la proximité avec la Suisse. Par exemple, à Ferney-Voltaire, le prix moyen au m² constaté est de 5 085 euros pour un appartement contre une moyenne de 3 531 euros dans une ville comme Annemasse.

Évolution récente du marché et prévisions pour les années à venir

Le marché immobilier des zones frontalières françaises a connu une hausse des prix ces dernières années, en raison de la demande croissante des travailleurs frontaliers. Cette tendance devrait se poursuivre, soutenue par l’attractivité économique de la Suisse et la qualité de vie offerte par les régions frontalières françaises.

Facteurs influençant les prix

Plusieurs facteurs peuvent également directement impacter le coût de l’immobilier dans les villes frontalières et sont à considérer avant de réaliser son investissement :

• Demande des travailleurs frontaliers : Les travailleurs frontaliers jouent un rôle clé dans la dynamique immobilière des villes frontalières. Leur forte présence entraîne une demande élevée de logements et, leur capacité financière, plus importante en raison du fait qu’ils perçoivent des salaires en francs suisses (CHF), leur permet d’accepter des prix d’achat plus élevés que la moyenne française. De la même manière, beaucoup d’actifs transfrontaliers préfèreront louer avant d’acheter, ce qui conduit les loyers à la hausse et augmente la rentabilité locative, rendant l’achat attractif pour les investisseurs.

• Taux de change EURO/CHF et impact sur les transactions: Une appréciation du franc suisse par rapport à l’euro augmente le pouvoir d’achat des travailleurs frontaliers, qui peuvent investir plus facilement dans l’immobilier en France. À l’inverse, une baisse du CHF peut réduire leur capacité d’achat. Un franc suisse fort peut inciter des résidents suisses à acheter en France, notamment pour profiter de prix inférieurs à ceux de l’immobilier suisse. Cela participe à la tension immobilière, renforçant alors la hausse des prix dans les villes frontalières plébiscitées.

• Réglementations suisses et françaises: Les politiques fiscales et les réglementations en matière de logement dans les deux pays peuvent influencer les décisions d’investissement et les prix immobiliers. Côté français, l’encadrement des loyers dans certaines zones peut avoir pour conséquence de limiter la rentabilité pour les investisseurs et la forte fiscalité immobilière peut influencer les décisions d’achat. Côté Suisse, la signature de nouveaux accords bilatéraux emportant des changements dans les conditions de travail des frontaliers (quotas, restrictions) pourrait impacter directement la demande en logements sur le territoire français.

En résumé 👉 Le prix des biens immobiliers dans les villes françaises proches de la Suisse est principalement influencé par la forte demande des travailleurs frontaliers, les fluctuations du taux de change EURO/CHF et les réglementations en vigueur des deux côtés de la frontière. Ces éléments rendent le marché dynamique mais aussi soumis à des incertitudes économiques et politiques.

 

Démarches et fiscalité : Comment investir dans l’immobilier frontalier ?

Investir dans l’immobilier frontalier  Que ce soit pour bénéficier de prix plus compétitifs, optimiser sa fiscalité ou profiter d’un marché dynamique, cette démarche nécessite toutefois une préparation rigoureuse. Entre les démarches, les régimes fiscaux applicables et les éventuels dispositifs de financement, il est essentiel de bien s’informer avant de se lancer dans son investissement de l’autre côté de la frontière !

Les étapes clés pour acheter un bien immobilier neuf frontalier

• Recherche et sélection du bien : Identifiez les zones à fort potentiel et les biens correspondant à votre projet, votre budget et vos critères. Une fois

• Réservation et financement: Une fois votre bien trouvé, vous signerez avec le promoteur un contrat de réservation. Si ce n’est pas déjà fait, vous devrez ensuite effectuer votre demande de crédit auprès de votre banque, en tenant compte des spécificités liées à votre achat ou votre investissement frontalier.
• Signature de l’acte de vente et démarches administratives : Suite à la signature de votre offre de prêt, la vente pourra être finalisée par acte sous seing privée devant le notaire. Au fur et à mesure de l’avancée de la construction, des appels de fonds vous seront adressés afin que le montant de votre prêt emprunteur puisse être débloqué selon le planning édité par le promoteur.

💡Bon à savoir En raison des évolutions récentes ayant impacté le coût du crédit pour les ménages, consulter plusieurs banques présente un vrai intérêt afin de comparer plusieurs offres et d’obtenir les meilleures conditions de remboursement. En fonction du montant de votre prêt, de vos revenus et de votre situation emprunteur, des aides au financement pourront également vous être proposées par les banques.

 

Quelle fiscalité pour un investisseur frontalier ?

• Taxation des revenus locatifs: Les revenus locatifs perçus seront soumis à l’impôt sur le revenu tel que prévu par la loi française. Attention toutefois, des spécificités s’appliquent si vous ne résidez pas en France, puisque vous devrez également vous acquitter des montants sociaux et des plus-values immobilières de source française.

• Fiscalité des plus-values immobilières : En cas de revente de votre bien, la plus-value réalisée est imposable selon les règles de droit français, avec des abattements possibles en fonction de la durée de détention.

• Impôts locaux et fonciers : Les propriétaires d’un appartement ou d’une maison située en France sont redevables de la taxe foncière, dont le montant est calculé, notamment, au regard de la superficie du logement.

Financement et aides disponibles pour les investisseurs

• Prêts immobiliers et conditions spécifiques : Les banques proposent des contrats de prêts adaptés aux investisseurs, avec des conditions pouvant varier selon le profil de l’emprunteur et le bien financé. Sachez par ailleurs que les banques françaises proposent souvent des prêts immobiliers attractifs pour les projets en zones frontalières, perçues comme sûres en raison de la demande constante.

• Dispositifs d’investissement attractifs : Certains dispositifs fiscaux peuvent offrir des avantages aux investisseurs, comme le statut LMNP (Loueur meublé Non Professionnel).

 

Avantages et inconvénients d’un investissement immobilier en zone frontalière

Investir dans l’immobilier en zone frontalière offre de nombreuses opportunités, notamment en termes de rentabilité locative et d’attractivité du marché, mais comporte également certains défis à anticiper. Il est donc essentiel de peser les avantages et les inconvénients afin de prendre une décision éclairée.

Les avantages	Les inconvénients
Forte demande et risque de vacance minime Garantie de valorisation des biens Attractivité du bassin genevois Frais d’assurance moins coûteux	Hausse des prix en raison de la demande Tension sur le marché immobilier Contraintes fiscales et réglementaires Influence du taux de change EUR/CHF

💡Bon à savoir Si l’investisseur est lui-même un travailleur transfrontalier, il peut bénéficier de conditions avantageuses dans le cadre de son contrat de prêt immobilier, notamment à travers l’obtention de taux préférentiels dus à la réception de ses revenus en devise suisse (CHF). Si vous envisagez d’investir dans une ville frontalière, il sera donc important d’analyser l’intégralité des aspects liés au marché local, à l’optimisation du financement grâce à un prêt adapté ainsi qu’à la bonne gestion des aspects fiscaux et monétaires liés à la devise suisse.

 

FAQ – Réponses aux questions

1. Est-il plus rentable d’acheter ou de louer en zone frontalière ?

La rentabilité d’un achat ou d’une location dans une ville frontalière à la Suisse dépend de plusieurs facteurs : le coût du crédit immobilier, les taux d’intérêt, le taux de change de la devise (CHF/EUR) et la situation professionnelle de l’acquéreur. 👉 Avantages de l’achat : Construction de patrimoine : Les mensualités de remboursement du prêt permettent d’acquérir un actif qui peut se valoriser avec le temps. Effet de levier du crédit : Avec des taux d’intérêt attractifs, un prêt immobilier vous permet de financer une partie du bien à crédit tout en bénéficiant d’une rentabilité sur la totalité du bien. 👉 Avantages de la location : Pas d’endettement : Aucune contrainte de remboursement de prêt, ce qui permet de mieux gérer son épargne et de l’investir ailleurs. Pas de risque de dévaluation : En cas de baisse des prix de l’immobilier, le locataire ne subit pas de perte de valeur sur son patrimoine.

2. Quelles sont les erreurs à éviter lors d’un achat immobilier à la frontière ?

Acheter un bien immobilier en zone frontalière avec la Suisse peut être un excellent investissement à conditions d’éviter certaines erreurs pouvant vous coûter cher. Voici une liste des bons réflexes à avoir avant de se lancer : ✅ Analyser le marché, comparer les prix ainsi que les tendances immobilières et locatives . ✅ Privilégier un bien situé et proche des transports. ✅ Anticiper la fiscalité et le financement en fonction de sa situation et du taux de change. ✅ Vérifier l’état du bien et les charges de copropriété. ✅ Réaliser plusieurs simulations bancaires pour obtenir le meilleur taux

 

3. Comment optimiser la fiscalité de son investissement ?

Afin d’optimiser votre investissement en zone frontalière, plusieurs stratégies s’offrent à vous : ✅ Opter pour la location meublée en LMNP pour réduire l’impôt sur les loyers. ✅ Choisir un prêt en devise CHF si vous travaillez en Suisse. ✅ Optimiser la revente en respectant les durées d’exonération.

4. L’investissement LMNP est-il intéressant en zone frontalière ?

L’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en zone frontalière proche de la Suisse peut être très intéressant en raison de la forte demande et de loyers plus élevés dans des villes comme Saint-Julien-En-Genevois, Ferney-Voltaire, Annemasse ou encore Thonon-les-Bains. Avec une rentabilité brute souvent comprise entre 4 et 7 %, l’investissement LMNP peut être plus intéressant que la location nue dans ces zones

 

5. Quelles perspectives pour le marché immobilier frontalier dans les années à venir ?

Les perspectives pour le marché immobilier frontalier franco-suisse d’ici 2025 sont globalement positives. La baisse des taux d’intérêt, combinée à une demande soutenue des travailleurs frontaliers et à des politiques incitatives, devrait favoriser la stabilité, voire la hausse des prix immobiliers dans ces zones. Cependant, il est essentiel de rester attentif aux évolutions des politiques d’urbanisme et aux dynamiques économiques locales pour optimiser les opportunités d’investissement.